[MODELO] Revisão de Contrato de Aluguel – Pedido de Reparo
EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA ___ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE XXX (CIDADE) DO ESTADO DO XXX (ESTADO)
XXX (NOME DO REQUERENTE), nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG n. XXX, regularmente inscrito(a) no CPF sob o nº XXX.XXX.XXX-XX, domiciliado na Rua XXX, nº XXX, Bairro XXX, CEP nº XX.XXX-XXX, na comarca de Cidade/Estado, com endereço eletrônico XXX, vem, respeitosamente, por meio do seu advogado que ao final subscreve, com escritório profissional na Xxx (Rua, Avenida), nº Xxx (número), Xxx (bairro), Xxx (cidade), Xxx (Estado), Xxx (UF), CEP Xxx (número), onde recebe intimações e notificações, com endereço eletrônico: Xxx (informar e-mail do advogado), com fundamento nos artigo 19, 68, 69 e 70, da Lei n. 8.248/91 e no art. 478 do CC, propor a presente:
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE ALUGUEL C/C PEDIDO REPARATÓRIO E DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL PROVISÓRIO
Em face de XXX (NOME DA REQUERIDA), pessoa jurídica de direito privado, regularmente inscrito(a) no CNPJ sob o nº XXX.XXX.XXX-XX, com sede na Rua XXX, nº XXX, Bairro XXX, CEP nº XX.XXX-XXX, na comarca de Cidade/Estado, com endereço eletrônico XXX, pelos fatos e fundamentos jurídicos seguir apresentados.
A parte autora é proprietária do imóvel Xxx (apresentar qualificação do imóvel objeto de locação).
Em data de XX/XX/XXXX (informar data da celebração do negócio jurídico), a parte autora firmou contrato de aluguel com a parte ré, no tocante ao imóvel Xxx (informar os dados do imóvel – Ex: Rua Joinville, n. 2334, Sala 4, na cidade de São José do Pinhais, Paraná), no qual se fixou o aluguel Xxx (informar periodicidade – mensal, anual, etc.), no valor de R$ Xxx (informar valor do aluguel).
Ocorre, no entanto, que o contrato se tornou excessivamente oneroso, tendo em vista que Xxx (informar o motivo que o contrato de aluguel precisa ser revisado: ex: situações urbanísticas que causaram a valorização do imóvel – construção de shopping, faculdade, grande empresa; passaram-se três anos desde a vigência, de maneira que se encontra fora do preço de mercado; etc.).
Assim, o valor a título de aluguel se encontra aquém da manifesta valorização do imóvel locado.
Em que pese a parte autora ter tentado renegociar o aluguel com a parte locatária, ora ré, não se chegou a um consenso.
Logo, não restou alternativa à parte autora, a não ser ajuizar a presente demanda, objetivando o reequilíbrio do contrato firmado entre as partes pela tutela judicial.
- DO DIREITO
2.1 Do desequilíbrio contratual e da necessidade de readequação do valor do aluguel
Uma vez pactuado qualquer acordo de vontade entre as partes, demonstra-se necessária a observância da proporcionalidade entre a prestação e a contraprestação dos contratantes, em respeito ao princípio do equilíbrio contratual.
O equilíbrio contratual é tão importante, que se origina dos postulados constitucionais de redução das desigualdades e promoção do bem-estar coletivo (art. 3º, incs. III e IV da CF/1988).
Partindo dessas considerações, o Código Civil prevê numerosos dispositivos que permitem intervenção no contrato quando ele for desequilibrado, favorecendo, em demasia, um contratante em face do outro, como casos de dolo (art. 156 do CC), lesão (art. 157 do CC) ou mesmo resilição unilateral (art. 473 do CC).
Dito isto, quando visualizado um desequilíbrio entre a prestação e a contraprestação, o ordenamento jurídico brasileiro permite ao lesado se valer de variados remédios para que a prestação seja reequilibrada em seu favor, desde a anulação, passando pela readequação dos valores até a revisão de cláusulas contratuais.
Tal necessidade é ainda mais premente nos casos de contratos de duração estendida, por conta do fator tempo, pelo que há necessidade de ajuste quando há desequilíbrio na avença, como é este caso.
Nesse sentido, assim prevê o art. 478 do CC:
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
De igual maneira, o art. 19 da Lei de Locações de Imóveis Urbanos (Lei n. 8.245/91) dispõe que:
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá–lo ao preço de mercado.
Ou seja, é vedado que o pacto seja excessivamente oneroso a apenas uma das partes.
In casu, nota-se que o valor aluguel fixado entre as partes, no montante de R$ Xxx (informar valor atual do aluguel), está colocando a parte locatária em vantagem exagerada.
Isso, porque Xxx (justificar as razões do valor do aluguel se encontrar abaixo do mercado, colocando a parte locatária em vantagem exagerada).
Com efeito, essa situação se comprova Xxx (mencionar os documentos comprobatórios que acompanharão a inicial no tocante à vantagem acima noticiada – ex: locações de imóveis na mesma região, evolução do preço do imóvel, etc.).
Sob perspectiva semelhante, constata-se que, ao analisar situações fáticas semelhantes ao presente caso, o Judiciário reconhece a possibilidade de revisão contratual:
[…] "Os comandos dos arts. 18 e 19 da Lei n.º 8.245/1991 autorizam que tanto o locador quanto o locatário, passados 3 (três) anos da vigência do contrato de locação ou de acordo por eles anteriormente celebrado a respeito do valor do aluguel, promovam ação objetivando a revisão judicial da referida verba, com o propósito de ajustá-la ao preço de mercado, servindo, assim, como instrumento jurídico para a manutenção do equilíbrio contratual e o afastamento de eventual situação de enriquecimento sem causa dos contratantes." (STJ – REsp 1566231/PE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/03/2016, DJe 07/03/2016)
APELAÇÃO CÍVEL. REVISIONAL DE ALUGUEL. CABIMENTO. APLICAÇÃO DOS ARTS. 18 e 19 DA LEI Nº 8.245/1991. PRODUÇÃO DE PROVA DISPENSADA PELO RÉU. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE EXPRESSAMENTE REQUERIDO EM AUDIÊNCIA. NULIDADE NÃO RECONHECIDA. 1) Uma vez requerido o julgamento antecipado da lide por entender desnecessária a produção de prova, descabido o pleito anulatório do julgado por ausência de prova expressamente dispensada. 2) Os arts. 18 e 19 da Lei nº 8.245/1991 autorizam que tanto o locador quanto o locatário, passados 3 (três) anos da vigência do contrato de locação ou de acordo por eles anteriormente celebrado a respeito do valor do aluguel, promovam ação objetivando a revisão judicial da referida verba, com o propósito de ajustá-la ao preço de mercado, servindo, assim, como instrumento jurídico para a manutenção do equilíbrio contratual e o afastamento de eventual situação de enriquecimento sem causa dos contratantes. 3) Demonstrada a defasagem do valor do aluguel, a revisão é medida que se impõe, como forma de resguardar o equilíbrio econômico-financeiro da relação contratual. 4) Apelo não provido.
(TJ-AP – APL: 00578624320158030001 AP, Relator: Desembargador ROMMEL ARAÚJO DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 09/07/2019, Tribunal)
APELAÇÃO. LOCAÇÃO. REVISIONAL DE ALUGUÉIS. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. IRRELEVÂNCIA. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 18 E 19 DA LEI Nº 8.245/91 ( LEI DO INQUILINATO). SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO PROVIDO. 1.- A ação revisional de aluguel tem o escopo de servir como instrumento, para todos os contratantes, de readequação do aluguel ao valor de mercado da locação sempre que, decorridos três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, houver alteração no preço da locação, com o objetivo de torná-lo justo, levando em conta a essência da locação. 2.- Os comandos dos arts. 18 e 19 da Lei nº 8.245/1991 autorizam tanto o locador quanto o locatário, passados 3 (três) anos da vigência do contrato de locação ou de acordo por eles anteriormente celebrado a respeito do valor do aluguel, promovam ação objetivando a revisão judicial da referida verba, com o propósito de ajustá-la ao preço de mercado, servindo, assim, como instrumento jurídico para a manutenção do equilíbrio contratual e o afastamento de eventual situação de enriquecimento sem causa dos contratantes.
(TJ-SP 10340520620178260100 SP 1034052-06.2017.8.26.0100, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 18/06/2018, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/06/2018)
Nesse contexto, objetivando reestabelecer o equilíbrio contratual emerge a necessidade de intervenção jurisdicional, de modo a proporcionar a equivalência da contraprestação da parte ré em detrimento a locação do imóvel pela parte autora.
Demonstra-se justo, pois, a determinação de reequilíbrio da relação locatícia entre as partes, na medida em que seja fixado o novo valor do aluguel para a quantia de R$ Xxx (informar valor do aluguel que se entende justo).
2.2 Da reparação pelo enriquecimento ilícito
No pedido de revisão de contrato de locação, “o aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel […]”, na forma do caput, do art. 69, da Lei de Locações de Imóveis Urbanos (Lei n. 8.245/91).
De igual maneira, o pagamento do aluguel em quantia inferior ao valor de mercado causou à parte ré injusto enriquecimento, uma vez que aproveitou da boa fé na contratação da parte autora, efetuando pagamentos distantes daqueles que seriam efetivamente justos.
Nestas condições, dispõe o Art. 884 do Código Civil, in verbis:
Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.
Em face do que foi dito, cogente se faz reconhecer a obrigação da parte ré em realizar o pagamento da diferença encontrada entre a verba de aluguel paga e a arbitrada futuramente em sentença, a ser apurada em fase de liquidação de sentença.
- DO ALUGUEL PROVISÓRIO
Compulsando a legislação locatícia (Lei n. 8.245/91), depreende-se que o caput, do seu art. 68, estabelece que “[…] ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação”.
No inciso II, deste mesmo artigo, fixa-se que, se a ação for proposta pelo locador, “o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido”, e se a ação for proposta pelo locatário, “o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente”.
A respeito:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. REQUISITOS PRESENTES. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. De acordo com o artigo 68, II, a da Lei nº 8.245/91 (Lei das Locacoes), na ação revisional de aluguel ajuizada pelo locador, o aluguel provisório, quando pleiteado, poderá ser fixado com base nos elementos fornecidos pelo locador e/ou pelo locatário, observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, não podendo ser superior a 80% do pedido. 2. O aluguel provisório assegurado por prova produzida por uma das partes é valido, desde que seja suficientemente convincente pelos critérios técnicos apresentados. 3. Recurso não provido.
(TJ-MG – AI: 10000220635866001 MG, Relator: Marcos Lincoln, Data de Julgamento: 18/05/2022, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/05/2022)
Em condições tais, desde já, requer-se a fixação de aluguel provisório na proporção de 80% (oitenta por cento) da pretensão locatícia de R$ Xxx (informar valor do aluguel que se entende justo).
- DOS PEDIDOS
Em face do exposto, requer-se:
a) a fixação de aluguel provisório, no montante de 80% (oitenta por cento) da pretensão locatária de R$ Xxx (informar valor do aluguel que se entende justo), nos termos da alínea “a”, do inc. II, do art. 68, da Lei n. 8.245/91;
b) a citação da ré, com a cópia desta inicial, para que compareça à audiência conciliatória a ser designada por este Juízo, com a advertência que o não comparecimento ensejará no reconhecimento como verdadeira as alegações iniciais, com o julgamento, de plano, dos pedidos;
c) a procedência da presente ação, a fim de que;
c.1) seja reconhecida a necessidade de reequilíbrio da relação locatícia entre as partes, na medida em que seja fixado o novo valor do aluguel para a quantia de R$ Xxx (informar valor do aluguel que se entende justo), nos termos do art. 19 da Lei n. 8.245/91 e do art. 478 do CC;
c.2) a parte ré seja condenada em realizar o pagamento da diferença encontrada entre a verba de aluguel paga e a arbitrada em sentença, devidamente atualizada e descontadas os alugueres provisórios satisfeitos, a ser apurada em fase de liquidação de sentença, na forma do art. 69 da Lei n. 8.245/91;
e) a condenação da parte ré ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, nos termos dos arts. 82 e ss., do CPC;
f) por fim, a possibilidade de provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, sem exceção, necessários ao deslinde do contraditório que se instalou, nos termos do art. 369 do CPC.
Atribui-se ao valor da causa a importância de R$ Xxx (o valor da causa corresponde a doze meses do aluguel vigente à época do ajuizamento da demanda)[1].
Requer deferimento.
Cidade, data completa.
ADVOGADO
OAB/UF
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar – se – á o seguinte:
III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento; ↑
