[MODELO] Pedido de Justiça Gratuita com Ação Revisional de Aluguel
MERITÍSSIMO JUÍZO DA __ VARA CÍVEL DA COMARCA DE
nome do cliente , pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ nº CNPJ do cliente , com endereço na logradouro comercial do cliente , nº número comercial do cliente , município comercial do cliente , estado comercial do cliente , vem, mui respeitosamente, a presença de Vossa Excelência, através de seus procuradores signatários (procuração anexa), propor a presente:
AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL c/c CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO
em face de, nome do envolvido contrário , pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ nº CNPJ do envolvido contrário , com sede à logradouro comercial do envolvido contrário , nº número comercial do envolvido contrário , CEP CEP comercial do envolvido contrário , município comercial do envolvido contrário , estado comercial do envolvido contrário , pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
DA JUSTIÇA GRATUITA
Cumpre frisar Excelência, que o benefício da gratuidade da Justiça pode ser concedido a pessoa jurídica desde que comprove a incapacidade de arcar com as custas sem comprometer a manutenção da mesma.
Ressalta-se ainda, que a empresa passa por dificuldades econômico-financeiras enfrentadas no momento, o que consequentemente torna inviável o custeio das despesas processuais, pleiteando, portanto, os benefícios da JUSTIÇA GRATUITA, assegurados pela Lei nº 1060/50 e consoante o Art. 98 do CPC, in verbis:
Art. 98. A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei.
Imperioso destacar da previsão legal supracitada, que qualquer uma das partes no processo pode usufruir do benefício da justiça gratuita. Logo, o Requerente, Pessoa Jurídica, também faz jus ao benefício, haja visto não ter condições de arcar com as despesas do processo sem prejuízo de sua manutenção.
Ademais, o benefício da gratuidade da Justiça pode ser concedido em qualquer fase do processo, podendo o pedido ser formulado por petição simples, nos autos do próprio processo, conforme disposto no § 1º do Art. 99 do CPC, ante a alteração do status econômico da empresa.
Corroborando com esse entendimento, o CPC incorporou a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre o tema. Especificamente, a Súmula nº 481:
Vejamos:
Súmula 481.Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais.
Assim, conforme inteligência do STJ, a título de comprovação da alegação de inviabilidade de arcar com as custas processuais, anexa aos autos documentação necessária para a comprovação da alegada dificuldade financeira do Requerente.
Por tais razões, pleiteia-se o benefício da justiça gratuita, assegurados pelo Art. 5º inciso LXXIV da CF, bem como o Art. 98 do CPC e a Lei 1060/50.
DOS FATOS
As partes celebraram, no dia (data), “Instrumento Particular de Contrato de Locação de Salão comercial" (documento em anexo), por meio do qual as Requeridas cederam em locação o salão comercial nº .
Atualmente, o valor real do boleto do aluguel e condomínio mensal é R$xx (valor), conforme boleto em anexo. Valores extremamente equivocados e em desacordo com valores de mercado.
É de conhecimento público que as causas e consequências decorrentes da crise pela qual o país atravessa atinge os mais diversos setores da economia, principalmente o comercial. Sendo assim, se faz necessário a propositura da presente ação revisional de aluguel, com intuito de restabelecer o equilíbrio no custeio locatício realizando pagamento justo pelo espaço.
DO DIREITO
São exemplos claros das consequências da crise econômica: o aumento dos juros, o descontrole da inflação, a desvalorização da moeda frente ao dólar e tantos outros que atingem as relações de consumo do país, causando uma redução nas compras e vendas.
Dessa forma, nada mais justo que os empresários procurem soluções para adequar os custos de operação à nova realidade.
De acordo com art. 19 da lei 8.245 de 1991 (lei do inquilinato):
“Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.
Em relação à revisional de aluguel assim trata a jurisprudência, in verbis:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA E REVISIONAL DE CONTRATO. LOCAÇÃO DE LOJA COMERCIAL NO SHOPPING CENTER. Aluguel fixado na sentença em atenção à proposta feita pela locadora na peça contestacional, pois que em valor inferior ao apurado em laudo pericial judicial. Cláusula que prevê o pagamento em dobro do aluguel do mês de dezembro que não se mostra abusiva. Descabido o pedido de compensação, uma vez que o reajuste praticado pela locadora observou o que ajustaram as partes no contrato de locação. Juros que somente serão devidos se não houver o cumprimento espontâneo no que pertine ao adimplemento da diferença entre os alugueis pagos pela locatária e aquele fixado na sentença. AGRAVO RETIDO, DESPROVIDO. PRELIMINAR DE SENTENÇA CITRA PETITA, ACOLHIDA. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1.013, § 3º, III, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO PROVIDO, EM PARTE. (Apelação Cível Nº 70069332005, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Maria Nedel Scalzilli, Julgado em 03/08/2017).
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DE ALUGUEL MÍNIMO E PERCENTUAL SOBRE O FATURAMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE REDISCUSSÃO DE MATÉRIA SEPULTADA PELA RES IUDICATA. ACÓRDÃO QUE PRESTIGIOU SENTENÇA FIXADORA DE VALOR DE ALUGUEL MÍNIMO E ADMITIU A LIMITAÇÃO DO PERCENTUAL DO ALUGUEL SUBMISSO AO ADITAMENTO CONTRATUAL QUE CONVENCIONOU A COBRANÇA DE ALUGUEL E ENCARGOS A ATÉ 5% (CINCO POR CENTO) DO FATURAMENTO BRUTO. DECISÃO AGRAVADA QUE ESTABELECEU VALOR APURADO EM PEÇA aluguel mínimo no patamar previsto em laudo pericial, reconhecendo a Câmara ter sido o sentenciante “diligente ao prever o novo valor de aluguel mínimo, conforme cláusula contratual alterada”; II – Proclamou-se, ainda, no que concerne à limitação do percentual locatício, sua submissão ao aditamento – “(…). As partes procederam ao aditamento mencionado, alterando a cláusula relativa ao aluguel percentual, passando a ser regido nos seguintes termos: “a locatária somente efetuará o pagamento de aluguel e encargos adiante especificados, limitados a até 5% (cinco por cento) do faturamento bruto, ficando, certo, ainda, que em nenhuma hipótese, o valor do aluguel mensal pago poderá ser superior a 3,3% (três vírgula três por cento) da venda bruta mensal. A cláusula contratual alterada refere-se ao aluguel percentual e não ao aluguel mínimo, que foi mantido nos termos da alteração anterior, sendo perfeitamente cabível a incidência das duas formas de pagamento de aluguel, entendimento ratificado por julgados do Tribunal de Justiça”, admitindo a coexistência de aluguel mínimo e percentual sobre o faturamento; III – Decisão agravada em sintonia com o julgamento exequendo ao fixar o percentual de aluguel e encargos a 5% (cinco por cento) do faturamento bruto; IV – Recurso ao qual se nega seguimento.(AI 00191446720148190000, Rio de Janeiro, Barra da Tijuca Regional 1 vara Cível. Décima Décima Terceira Câmara Cível. AGTE: Multishopping Empreendimentos Imobiliarios S/A e outros, AGDO: Lojas Americanas S/A, Publicação: 24/10/2014. Julgamento: 23 de Outubro de 2014. Relator: ADEMIR PAULO PIMENTE.)
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL – ACÓRDÃO RECORRIDO QUE, POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO. NO MÉRITO – DIREITO PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO – AÇÃO RENOVATÓRIA – LOCAÇÃO COMERCIAL DE IMÓVEL EM SHOPPING CENTER – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, QUE RENOVOU O CONTRATO DE LOCAÇÃO E ACOLHEU O VALOR SUGERIDO NA PROVA TÉCNICA […] (APL 00172120720118190208 Rio De Janeiro Meier Regional 6 Vara Civel. Vigésima Segunda Câmara Cível. APELANTE: Rodolfo Ripper Fernandes e outro, APELADO: Ecisa Participações Ltda e outro. Publicação: 10/03/2016. Julgamento: 8 de Março de 2016. Relator: Marcelo Lima Buhatem.).
No caso em tela, é visível a desproporcionalidade entre os valores locatícios e a atual realidade financeira. Por mais que os contratos tragam o justo acordo entre os locatários e locadores, está mais que claro a onerosidade para uma das partes, sendo necessário reavaliar os valores a serem adimplidos, através de perícia, com a finalidade de acompanhar a realidade locatícia regional. Cabe destacar que os valores cobrados atualmente são superiores, aos valores cobrados por shoppings na mesma região.
POSSIBILIDADE DE ALTERAÇÃO NA FORMA DE COBRANÇA DE ALUGUEL – CUSTO TOTAL OCUPACIONAL
A Requerida já ofertou para outras lojas, tanto no próprio empreendimento, quanto em outros shoppings do grupo empresarial, a cobrança da locação em custo total ocupacional (CTO). Resta claro, que esta modalidade é muito mais justa, pois leva em consideração o real valor arrecadado com a operação, ou seja, se o empreendimento aumentar o número de pessoas circulando, as vendas também aumentam, e, consequentemente, o valor do aluguel segue a mesma crescente.
A loja Requerente só deseja que ocorra uma adequação de maneira honesta no pagamento do aluguel e condomínio.
Sendo assim, para dar continuidade na operação, necessário uma readequação do modelo de cálculo do aluguel, e para tanto entende a Requerente que consegue pagar o percentual de 5% (cinco por cento) do valor de seu faturamento bruto, como custo total operacional.
Importante destacar, Excelência, que caso não ocorra esta adequação de valores, a Requerente terá que encerrar sua operação, ocasionando desta forma a demissão de diversos funcionários.
CUSTO DE OCUPAÇÃO
O custo de ocupação consiste basicamente na relação entre despesas operacionais relativas às verbas de locação versus o faturamento bruto da loja.
Em shopping centers, as principais despesas que resultam no custo de ocupação de uma loja, geralmente, são: o aluguel, condomínio, fundo de promoção, IPTU, despesas de luz, água e ar condicionado.
Enquanto o fundo de promoção é uma taxa mensal cobrada para divulgar o shopping e normalmente corresponde a 20% do valor do aluguel. A avaliação do custo de ocupação é muito positiva e deve ser sempre revista.
Os lojistas, sabendo dos números, devem rever o modelo de negócio de suas lojas, reequilibrar despesas operacionais e tentar renegociar seus contratos.
Esta relação de monitorar e acompanhar os custos contribui para a saúde financeira, contratual e operacional das lojas com atividade em shopping centers. Segundo consultoria do Sebrae Nacional, o ideal é que este conjunto de obrigações (aluguel + encargos), não ultrapassem o percentual de 5% (cinco por cento) do valor bruto das vendas.
Segundo a Jurisprudência:
LOCAÇÃO – AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL – LOJA EM SHOPPING CENTER – PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA PARA QUE SEJA PAGO O VALOR DOS ALUGUÉIS COM BASE NO FATURAMENTO BRUTO DA LOCATÁRIA E NÃO MAIS COM BASE NO ALUGUEL MÍNIMO – COMPROVAÇÃO DE NÃO ORGANIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO SHOPPING NOS MOLDES EM QUE FOI PREVISTO – IMPOSSIBILIDADE DE A LOCATÁRIA CONTINUAR PAGANDO OS ALUGUÉIS DA FORMA AVENÇADA, PENA DE NÃO PODER MAIS PROSSEGUIR NA SUA ATIVIDADE COMERCIAL – RECURSO PROVIDO PARA CONCESSÃO DA TUTELA ANTECIPADA QUE HAVIA SIDO NEGADA EM PRIMEIRO GRAU. Verificando-se dos documentos acostados à inicial que o projeto de implantação de shopping center, tal como planejado, não fora cumprido, as expectativas que a locatária nutria em relação ao empreendimento não foram atendidas, o que possibilita a alteração, em sede de antecipação de tutela, da base de cálculo para o pagamento do aluguel. Toma-se não mais o aluguel mínimo como parâmetro, mas sim o faturamento bruto da empresa para esse fim, pena de não haver mais a possibilidade de a locatária continuar mantendo-se no comércio . (TJ-SP – AG: 1222923002 SP, Relator: Luis de Carvalho, Data de Julgamento: 05/11/2008, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/11/2008).
A jurisprudência coaduna com a petição para que seja pago o valor dos aluguéis com base no faturamento bruto da locatária e não com base no aluguel mínimo.
DOS VALORES A SEREM REVISADOS
Indispensável ainda a realização de uma perícia por profissional qualificado, com o fim de levantar o valor do metro quadrado praticado na região, analisando os shoppings próximos, para que seja estabelecido uma regra de valores a serem estipulados a título de aluguel comercial. Até porque os valores definidos pelo metro quadrado como aluguel mínimo são deveras superiores ao restante do resto do estado, como já mencionado.
Dessa forma, requer a readequação do aluguel, a fim de que não ultrapasse a 5% do faturamento da loja, tendo em vista a crise econômica e a desigualdade entre os shoppings da região, a ser levantado através de perícia.
Requer ainda que o pagamento dos aluguéis seja realizado através de consignação em pagamento.
DOS PEDIDOS
Ante todo o exposto, requer:
a) Requer a CITAÇÃO da Requerida no endereço inicialmente indicado, para que compareça em audiência de conciliação designada, bem como que apresente defesa, dentro do prazo legal, sob pena de revelia;
b) que seja deferido o deposito judicial no montante de 5% do valor do faturamento atual enquanto perdurar o tramite de presente ação judicial;
c) a presente ação seja totalmente procedente para que ao final seja reduzido o aluguel em 5% do faturamento;
d) Por fim, seja o Réu condenado em custas e honorários advocatícios, esses arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação (CPC, art. 82, § 2º, art. 85 c/c art. 322, § 1º), além de outras eventuais despesas no processo (CPC, art. 84);
e) Por fim, protesta provar o alegado por todos os meios admissíveis em direito, juntada de documentos, perícia, e oitiva de testemunhas, a serem arroladas no tempo oportuno.
Dá-se a causa o valor de R$… (valor por extenso) para efeitos fiscais.
Nestes termos,
pede deferimento.
Local e data atual
advogado OAB nº.
