[MODELO] Natureza Jurídica dos Contratos de Shopping Center: Análise e Perspectivas

NATUREZA JURÍDICA DOS CONTRATOS DE SHOPPING CENTER

De um fim lucrativo comum, sob uma única personalidade jurídica). Também fracassou a tentativa de enquadrá-la nesta classificação pelo simples argumento de que o shopping center não tem personalidade jurídica própria.

Por fim, a tese que melhor tem definido os contratos de shopping center, reconhecendo a complexidade das relações econômicas que vinculam lojistas e empreendedor, é aquela que defende que estes são contratos atípicos mistos, uma vez que, mesmo trazendo as principais características de todos os contratos acima descritos, Pelo enunciado descrito no art. 54, caput, da Lei n.º 8.245/91 (Lei do inquilinato), entendeu o legislador que o contrato de shopping center tem natureza jurídica de contrato de locação convencional, in verbis:

Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei. […]

Entretanto, a jurisprudência e a doutrina têm entendido que esse tipo de relação contratual não se enquadra na definição legal de locação pura, tendo em vista a pluralidade de relações jurídicas estabelecidas entre as partes desde a adesão do lojista ao shopping até o pagamento de retribuições periódicas pela exploração da infraestrutura do negócio.

Ainda durante a fase de construção do prédio, o lojista que já tenha firmado contrato de shopping center tem o dever de contribuir para a conclusão do empreendimento, pagando o que se convencionou chamar de res esperata – pagamento feito pelo lojista tão-somente para ter um lugar no centro comercial para poder explorar seu ponto comercial (não há aquisição do imóvel). Como se percebe, uma vez que não há domínio sobre o bem, não há que se falar em condomínio. Assim leciona FERNANDO ALBINO OLIVEIRA (in RDT 45/169) acerca da natureza jurídica da res esperata, ipsis verbis:

Trata-se da importância paga pelo lojista como retribuição pelos estudos técnicos procedidos pelo empreendedor do shopping center, envolvendo pesquisas de mercado, estudos de viabilidade econômica, de projetos e de alocação do tenant mix, garantia de reserva de espaço e direito de participar da estrutura organizacional do shopping center.

Depois de concluída a obra, os lojistas continuam contribuindo com pagamentos mensais em favor do empreendedor em circunstância que se assemelha à locação, mas que com ela não se pode confundir em sua forma pura e simples, uma vez que o preço que é pago não decorre unicamente do uso e do gozo da coisa (in casu, do imóvel); nestes contratos, esse pagamento varia de acordo com o lucro do lojista, nunca podendo ser inferior à quantia mínima fixada em contrato. Essa quantia, por expressa disposição contratual, é cobrada em dobro nos meses de maio e de dezembro. Não resta dúvida que o contrato tem seu foco voltado para o lucro do lojista.

Ademais, o lojista que se estabelece em shopping sofre inúmeras restrições quanto a sua liberdade de uso do imóvel em razão da obrigação de seguir os rígidos padrões estabelecidos no tenant mix, bem como fica vulnerável à fiscalização do empreendedor sobre suas informações contábeis de vendas, forma utilizada pelo empreendedor para aferir os ganhos brutos dos lojistas.

Corrente minoritária da doutrina tentou classificar essa relação entre o empreendedor e os lojistas como uma sociedade em conta de participação; entretanto, um singelo argumento foi o suficiente para afastar em definitivo a aceitação desta teoria: a ausência de affectio societatis (vontade de colaboração ativa) como requisito específico para a formação da sociedade empresária.

Outra corrente de pensamento tentou classificar tais relações como uma joint venture (associação de empresas, por tempo limitado, para a consecução não se confunde com nenhum deles. Também não seria correto afirmar que o contrato de shopping center tem natureza jurídica de um conjunto de contratos coligados, uma vez que dispõe de estipulações contratuais que lhe são próprias.

Assim, a melhor doutrina tem entendido que esses contratos não se enquadram na definição jurídica de nenhum outro contrato mercantil, sendo espécie absolutamente nova, fruto da autonomia privada e plena da vontade dos contratantes.

Casuística moderna: Encontra-se pautado para julgamento na Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC) da Câmara dos Deputados, o Projeto de Lei n.º 7.137/2002, de autoria da Deputada Zulaiê Cobre, que pretende modificar a Lei do Inquilinato para incluir e/ou modificar regras que são próprias para os contratos de Shopping Center.