[MODELO] Contrato de Shopping Center – Doutrina e Casos – Brasil

CONTRATO DE SHOPPING CENTER

A doutrina diverge quanto ao lugar em que surgiram os primeiros shopping centers no mundo, uma vez que uma corrente sustenta a tese de que esse sistema comercial foi idealizado por empresários estadunidenses e, outra, por empresários canadenses.

A que atribui a ideia ao primeiro grupo, sustenta que o surgimento dos shopping centers se deu nos Estados Unidos, no início da década de 50, como consequência lógica da repentina mudança nos hábitos de consumo experimentada com o progresso nos meios de locomoção. Deve ser ressaltado que o precursor desta verdadeira evolução nos costumes foi HENRY FORD, responsável pela produção em massa de veículos automotores, o que possibilitava à sociedade alcançar maiores distâncias com relativa facilidade; tal fenômeno ocasionou a descentralização das áreas urbanas, surgindo, a partir daí, pequenos centros comerciais à beira das estradas que ligavam as indústrias (localizadas nas áreas centrais das cidades) à periferia, onde morava a maioria das pessoas.

Esses pequenos centros comerciais teriam se transformado em bairros inteiros dedicados ao comércio e à atração dos potenciais consumidores que por ali transitavam, tendo evoluído, posteriormente, para os grandes centros de conforto e comodidade dos consumidores, intitulados shopping centers, tendo em vista a exigência legal para que oferecessem vagas de estacionamento para um número cada vez maior de veículos.

Outra corrente doutrinária sustenta que os shopping centers teriam surgido no Canadá também no início da década de 50. Explica que, como os invernos naquele país são bastante demorados (cerca de oito meses), restando à população apenas quatro meses em que podem sair às ruas com pouco mais de dez horas de sol, surgiu a necessidade de se criar um lugar onde se pudesse sociabilizar a população, oferecendo para o seu conforto um ambiente agradável, climatizado e com variada oferta de produtos, serviços e opções de lazer.

Como se vê, a proposta dos shopping centers surgiu, independentemente de sua origem, como um atrativo aos consumidores que poderiam lá encontrar tudo o que necessitassem ao consumo em lojas concorrentes estabelecidas no mesmo lugar, o que aumenta consideravelmente a lucratividade do empreendimento. Essa comodidade ofertada aos consumidores remonta à Europa medieval, onde as feiras realizavam-se dentro dos muros que cercavam as cidades, sendo que as principais feiras se notabilizaram justamente naquelas cidades que ofereciam boas condições de estocagem de produtos perecíveis e reuniam diversos comerciantes dos mais variados produtos.

O primeiro shopping center brasileiro foi edificado pelo grupo Iguatemi em São Paulo em 1966, sendo seguido por outros, a exemplo do Morumbi e do Eldorado. Logo na década de 70 os shoppings se proliferaram por todo o Brasil. Em Alagoas, o primeiro shopping center regional foi inaugurado em 1989 (antigo Shopping Iguatemi, hoje Maceió Shopping).

Sua maior característica, que o diferencia de uma simples galeria de lojas, é o planejamento estratégico anterior e posterior à instalação do empreendimento, caracterizado pelo tenant mix (distribuição das lojas pelo prédio de forma a conferir maior lucratividade aos lojistas) que é feito ainda na fase de construção do empreendimento. As lojas são classificadas como âncoras, mini âncoras e satélites.

Conceito: Diante da ausência de uma definição legal, o melhor conceito de shopping center é aquele fornecido pela ABRASCE (Associação Brasileira de Shopping Centers), em sua página na internet <http://www.portaldoshopping.com.br>:

Centro comercial planejado sob uma administração única, composto de lojas destinadas à exploração comercial e à prestação de serviços, sujeitas a normas contratuais padronizadas, para manter o equilíbrio da oferta e da funcionalidade, assegurando a convivência integrada e pagando um valor de conformidade com o faturamento.

Pelo próprio conceito acima descrito, percebe-se que a relação jurídica estabelecida entre o lojista e o shopping center é de natureza contratual. Porém, a doutrina diverge ferozmente da legislação em vigor quanto a natureza jurídica deste contrato.