[MODELO] Contrato de Incorporação – Preço Fechado

CONTRATO DE INCORPORAÇÃO

Contrato de Incorporação por preço fechado entre partes:

INCORPORADORA – (Nome), pessoa jurídica de direito privado, regularmente inscrita no CNPJ nº (XXXX) e NIRE (XXXX) com sede na (endereço completo).

PROMITENTE COMPRADOR – (Nome), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), regularmente inscrito no CPF nº (XXXX) e portador do RG (XXXXX), residente e domiciliado (endereço completo).

As partes acima identificadas têm, entre si, justas e acertadas o presente Contrato de Incorporação, que se regerá pelas cláusulas seguintes e pelas condições descritas no presente.

Cláusula Primeira – Do Objeto

Fica ajustado pelo presente a compra e venda por incorporação do (NOME DO EMPREENDIMENTO), que será edificado conforme registro de incorporação imobiliária protocolada na matricula nº XXXXXXX, de XX/XX/XXXX, Livro X, do Registro de Imóveis de XXXXXXXXXXXXX.

Parágrafo Primeiro – O Condomínio objeto deste contrato será construído com XX (XXXX) apartamentos, assim discriminados: constituído pela (descrição do apartamento) e XXXX (XXXX) vagas de garagem. A área de construção da tipologia da unidade acima descrita é de XXXX (XXXX) m², conforme plantas em anexo, que fazem parte deste instrumento. Área de lazer comum ao Condomínio, constituída (descrição da área comum), conforme apresentado no projeto arquitetônico.

Parágrafo Segundo – O (NOME DO EMPREENDIMENTO), compõe-se de uma propriedade comum e outra de propriedade exclusiva de cada proprietário.

Parágrafo Terceiro – O imóvel descrito no parágrafo primeiro constituirá unidades autônomas e distintas e se regerão pela lei e documentos referidos na futura Convenção de Condomínio.

Cláusula Segunda – Do Preço

As unidades da referida Incorporação serão contratadas por preço e prazo certo no valor de R$ XXX,XX(XXXX) nos termos do art. 43 da Lei 4.591.

Parágrafo Primeiro – O PROMITENTE COMPRADOR deverá pagar R$ R$ XXX,XX(XXXX) até XX/XX/XXX e mais XX (XXXX) parcelas no valor de R$ R$ XXX,XX(XXXX), sendo a 1ª (primeira) parcela com vencimento em XX/XX/XXXX e as demais parcelas com vencimento todo dia XX (XXXX) dos meses subsequentes.

Parágrafo Primeiro: As Parcelas cujo vencimento se dê antes da entrega do empreendimento serão corrigidas monetariamente, a partir da data da assinatura do presente contrato até a data do efetivo pagamento, com base na variação mensal, acumulada, do INCC-M publicado pela Fundação Getúlio Vargas.

Parágrafo Segundo: O atraso no pagamento de qualquer prestação mensal acarretará a incidência de juros moratórios de XX% (XXXX por cento) ao mês, e de multa de XX% (XXXX por cento), calculados sobre o valor devidamente corrigido monetariamente, até a data do efetivo pagamento.

Parágrafo Terceiro: As partes desde já ajustam que, em caso de vedação ou impossibilidade, gerada por qualquer circunstância, de aplicação dos índices pactuados (INCC-M), o reajuste monetário será exigido e automaticamente substituído por aquele que melhor reflita a recomposição do poder de compra da moeda, com preferência editado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), ou em sua falta, por outro similar.

Parágrafo Quarto: Poderá a INCORPORADORA, caso ocorram variações negativas dos índices expostos nos parágrafos acima, reputar tais índices igual a “zero”.

Parágrafo Quinto: Se a INCORPORADORA admitir qualquer tolerância no cumprimento das obrigações pactuadas, a mesma jamais poderá ser admitida como modificação contratual.

Parágrafo Sexto: O PROMITENTE COMPRADOR concorda e compromete-se a pagar a importância de R$ XXX,XX (XXXX) como taxa extra, que será utilizado para compra (descrever itens da área comum) para manutenção da área comum do Condomínio. O vencimento desta taxa extra será juntamente com o vencimento da XXº (XXXX) parcela, sendo também corrigida pelo INCC-FGV a contar da assinatura deste instrumento.

Caso o valor não seja totalmente utilizado, o saldo remanescente será depositado na conta bancária do Condomínio para futuros gastos.

Parágrafo Sétimo – O valor total deste contrato compreende o total efetivo da propriedade e das obras que compreendem do seguinte:

a) elaboração dos projetos e sua aprovação, cópias, detalhes, especificações, orçamentos e suas revisões, serviços técnicos e de planejamento;

b) trabalhos pelo encarregado de obras, guarda e outros serviços ligados à obra;

c) emolumentos e todas as taxas, impostos federais, estaduais e municipais que incidirem direta ou indiretamente sobre a obra, até sua conclusão;

d) dosagem racional de concreto e ensaios de resistência;

e) água, energia elétrica;

f) empreitadas parciais;

g) mão de obra de operários; diaristas, tarefeiros;

h) materiais comprados;

i) provas de carga de fundação e estrutura quando julgadas necessárias;

j) seguro da legislação trabalhista e da previdência social em vigor ou que venham a vigorar;

l) transporte interno e externo do material e das maquinas para as obras;

m) reparo nas propriedades vizinhas que vierem a sofrer danos em virtude do recalque da construção ou em virtude da construção;

n) aluguel do equipamento e do deposito do material;

o) serviços de estaqueamento e que serão pagos de acordo com os preços vigentes na praça;

p) estudos do solo e sondagens;

q) despesas com vistorias e outras perícias;

r) danos a terceiros;

s) equipamentos necessários e indispensáveis às obras, tais como: guinchos, betoneiras, serras, ferramentas e andaimes;

t) reforços e reparos necessários nas propriedades vizinhas indispensáveis à execução do projeto;

u) despesas de instalações do condomínio, compreendendo despesas com certidões, registros, taxas, moveis e outras;

v) honorários de advogados, contador, dos responsáveis técnicos pelas obras, de despachante e despesas com assessoria ou assistência técnica especial.

Parágrafo Oitavo: Não estão inclusos no valor total do contrato: Rateio do valor total do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), durante cada exercício que compreenda o período de obra ou pelas parcelas restantes, que será pago em XX (XXXX) parcelas mensais, escritura das frações ideais, ITBI das frações ideais, registro da escritura das frações ideais, taxa de emissão de habite-se, complemento de CND de INSS, se for o caso, averbação do habite-se e CND do INSS nas matriculas individualizadas, que deverão ser pagos pelo proprietário quando da comunicação e cobrança feita pelo Condomínio a ser constituído.

Cláusula Terceira – Da Antecipação do Pagamento

Poderá o PROMITENTE COMPRADOR liquidar antecipadamente qualquer parcela do preço ajustado, mediante comunicação escrita no prazo mínimo de XX (XXXX).

Parágrafo Único: Ocorrendo o pagamento antecipado, os valores das parcelas serão corrigidos de acordo com o Parágrafo Primeiro da Cláusula Segunda, contando da data do efetivo pagamento.

Cláusula Quarta – Do Projeto

A INCORPORADORA obedecerá rigorosamente aos planos, especificações e projetos aprovados, na conformidade do registro de incorporação imobiliária protocolada na matricula nº XXXX, de XX/XX/XXXX, Livro X, do Registro de Imóveis de XXXX, ficando convencionado que qualquer modificação ou alteração dependerá de prévia aprovação unanime de todas as unidades.

Parágrafo Único: Não serão permitidos serviços extraordinários ou modificações do projeto por parte da INCORPORADORA.

Cláusula Quinta – Do Prazo e Entrega da Obra

O prazo para execução da obra será de XXXX (XXXX) meses, a contar do recebimento da parcela XX/XX, sendo o término previsto para XX/XX/XXXX, salvo motivo de força maior, caso fortuito ou fatos extraordinários.

Parágrafo Primeiro: Para efeitos do disposto, consideram-se fatos que automaticamente prorrogam o prazo de entrega do empreendimento por tempo igual ao da interrupção:

a) Paralisação, carência de material ou mão de obra;

b) Chuvas que impeçam ou dificultem etapas da obra;

c) Impedimentos do trabalho normal, greves, revoluções;

d) Falta de água ou energia elétrica;

e) Atraso de pagamento de quaisquer prestações ou encargos por parte dos PROMITENTES COMPRADORES;

f) Eventual embargo da obra;

g) Demais casos que não aqui expressos, mas inviabilizem o bom andamento da construção.

Parágrafo Segundo: A entrega da obra independerá do “Habite-se”, das ligações e dos serviços atinentes à energia elétrica, água, esgoto, telefone e outros, dependentes de entidades publica ou de empresas concessionárias.

Parágrafo Terceiro: Desde já, admite-se o prazo de carência de XXX (XXXX) dias para entrega do empreendimento, sem prejuízo a eventuais prorrogações por ocorrência de caso fortuito, força maior ou fatos extraordinários.

Parágrafo Quarto: Poderá o empreendimento ser entregue antecipadamente em até XX (XXXX) meses, caso o qual as parcelas vincendas serão automaticamente antecipadas, podendo ser exigidas de imediato.

Parágrafo Quinto: Havendo o atraso na entrega do empreendimento no prazo acordado, salvo nos casos de prorrogação, pagará a INCORPORADORA aos PROMITENTES COMPRADORES, multa no valor de XX% (XXXX por cento) ao mês do valor total do contrato, a ser dividido entre todos os Promissários Compradores de acordo com a fração ideal.

Parágrafo Sexto: Ao final da obra a INCORPORADORA deverá efetuar a entrega das unidades em fiel observância do contrato, dos projetos, planos e especificações e do memorial descritivo, que é parte integrante do mesmo, devendo o PROMITENTE COMPRADOR recebê-las, reconhecido o direito de retenção das unidades, cujo PROMITENTE COMPRADOR esteja em atraso no pagamento das prestações.

Parágrafo Sétimo: O PROMITENTE COMPRADOR somente será imitido na posse do imóvel caso esteja em dia com todas as obrigações assumidas.

Parágrafo Oitavo: Uma vez entregue a obra, a INCORPORADORA requererá o “Habite-se”, seguindo com a averbação da construção e registro da fração ideal do terreno, o que estará condicionado a prazos administrativos exigidos para tanto.

Parágrafo Nono: As despesas referentes à escritura, ITBI e registro da fração ideal do terreno e as despesas com as averbações da CND do INSS e habite-se de cada unidade, correrão por conta dos PROMITENTES COMPRADORES, devendo ser pagas a parte, não estando inclusas no valor contratado.

Parágrafo Décimo: Após a entrega das unidades, todas as despesas com condomínio, seguro, impostos, taxas e quaisquer outras que incidam ou venham a incidir sobre o objeto do contrato serão de responsabilidade dos PROMITENTES COMPRADORES na proporção de suas frações ideais.

Parágrafo Décimo Primeiro: As despesas a cima expostas serão de responsabilidade inclusive daqueles que ainda não tenham a posse, independente do motivo.

Cláusula Quinta – Da Cessão e Transferência

O PROMITENTE COMPRADOR poderá transferir os seus direitos e obrigações resultantes do presente contrato estando rigorosamente em dia com os pagamentos a que se comprometeu, e mediante consentimento por escrito da INCORPORADORA e demais PROMITENTE COMPRADORES, ressalvado o direito de preferência que, em igualdade de condições, poderá ser exercido pelos demais PROMITENTE COMPRADORES, sendo que toda e qualquer despesa decorrente da transferência será suportada exclusivamente pelo PROMITENTE COMPRADOR cedente, e nenhum efeito surtirá a transferência feita com inobservância do disposto nesta cláusula.

Cláusula Quinta – Da Extinção

Faltando qualquer dos PROMITENTES COMPRADORES com o pagamento de XX (XXXX) prestações sucessivas, será notificado para, no prazo de XX (XXXX) dias, purgar a mora com o pagamento das prestações acrescidas de correção monetária e de multa de XX% (XXXX por cento).

Parágrafo Primeiro: Não purgada a mora no prazo referido de XX (XXXX) dias, o PROMITENTE COMPRADOR, de imediato, através deste instrumento, já autoriza aos administradores, proceder à venda de seus direitos sobre a construção, aos demais PROMITENTE COMPRADORES ou a terceiros interessados.

Parágrafo Segundo: Do preço apurado pela venda serão deduzidas as quantias em debito pelo PROMITENTE COMPRADOR, bem como haverá a retenção de XX% (XXXX por cento) do valor total já pago, entregando ao PROMITENTE COMPRADOR, o saldo remanescente, se houver.

Parágrafo Terceiro: Na hipótese de desligamento do PROMITENTE COMPRADOR prevista acima por inadimplemento, o mesmo se compromete imediatamente a outorgar Escritura Pública, da fração ideal correspondente à sua casa, aos administradores, ou a quem estes indicarem.

Cláusula Sexta – Das Condições Gerais

Parágrafo Primeiro: Integra o presente contrato o memorial descritivo do empreendimento, Planta Baixa da tipologia da unidade adquirida e Minuta do Regimento Interno, que os PROMITENTES COMPRADORES já concordam e aderem neste ato.

Parágrafo Segundo: As despesas com ligação de água, esgoto, energia elétrica, telefone e outras dependentes de serviços públicos ou empresas concessionárias, serão suportadas direta e exclusivamente pelos PROMITENTES COMPRADORES, cabendo, no entanto, a INCORPORADORA, a responsabilidade pela execução das instalações, na forma do projeto e especificações e de acordo com as normas técnicas em vigor.

Parágrafo Terceiro: A fim de serem evitados acidentes, atrasos ou prejuízos na produtividade dos operários, as visitas dos PROMITENTES COMPRADORES ao empreendimento imobiliário, durante o período de construção, deverão ser feitas com prévia e expressa autorização escrita da INCORPORADORA e com hora marcada, com pelo menos XX (XXXX) dias de antecedência, sempre na presença de um representante da obra.

Parágrafo Quarto: Desde já os PROMITENTES COMPRADORES concordam que poderá o PROMITENTE COMPRADOR colocar, em caráter definitivo e em local por ela escolhido, de um marco, logotipo ou placa alusiva ao empreendimento e a sua construção, mesmo após a entrega da obra.

Parágrafo Quinto: Fica eleito o foro da Comarca de CIDADE/ESTADO, para dirimir qualquer questão emergente deste contrato, com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.

Parágrafo Sexto: O presente contrato obriga as partes contratantes, seus herdeiros e sucessores a qualquer título, a bem e fielmente cumpri-lo em todas as suas clausulas e condições.

Parágrafo Sétimo: O presente instrumento é feito em caráter irrevogável e irretratável, dele não cabe direito de arrependimento ou desistência a qualquer dos contratantes, seus herdeiros ou sucessores.

E por estarem justos e contratados, todos assinam o presente instrumento em 03 (três) vias de igual valor e teor, na presença das testemunhas, que também o assinam.

(XXXX/XX), (XX) de (mês) de 20(XX).

INCORPORADORA:

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(NOME)

CNPJ (XX.XXX.XXX/XXXX-XX)

PROMITENTE COMPRADOR:

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(NOME)

CPF (XXX.XXX.XXX-XX)

Testemunhas:

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Nome:

CPF:

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Nome:

CPF: