EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE/ESTADO

NOME DA PARTE, nacionalidade, estado civil, regularmente inscrito(a) no CPF sob o nº XXX.XXX.XXX-XX, portador(a) de RG nº XX.XXX.XXX, residente e domiciliado(a) na Rua XXX, nº XXX, Bairro XXX, CEP nº XX.XXX-XXX, na comarca de Cidade/Estado, com endereço eletrônico XXXX, vem, por meio de seus advogados infra assinados, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, oferecer (propor/impetrar/requerer/interpor) 

AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO POR PAGAMENTO DE CORRETAGEM

em face de NOME DA PARTE, nacionalidade, estado civil, regularmente inscrito(a) no CPF sob o nº XXX.XXX.XXX-XX, portador(a) de RG nº XX.XXX.XXX, residente e domiciliado(a) na Rua XXX, nº XXX, Bairro XXX, CEP nº XX.XXX-XXX, na comarca de Cidade/Estado, pelos fatos e fundamentos jurídicos seguir apresentados. 

1. PRELIMINARMENTE
   1. Da assistência judiciária gratuita

Inicialmente, requer a concessão dos benefícios da Gratuidade da Justiça, nos termos do artigo 98 e seguintes, da Lei nº 13.105/2.015, artigo 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal e artigo 4º, da Lei nº 1.060/50, por não possuir condições financeiras para arcar com as despesas e custas processuais, sem prejuízo do próprio sustento e de seus familiares.

O Requerente é pobre, pessoal humilde, sendo hoje profissão, Percebe a renda de XXX, e paga sozinha (o) todas as contas da casa, inclusive os gastos com o filho, conforme juntada da CTPS e documentos que comprovam a alegação.

Indeferir a justiça gratuita nesse momento seria de pronto, retirar os direitos de ação dos mais pobres e humildes. O Requerente faz jus, portanto, ao benefício da GRATUIDADE DE JUSTIÇA, conforme consta da declaração de pobreza em anexo, e nos termos do art.98 do CPC/15.

• 1. Da audiência de conciliação

Manifesta a Requerente que “não possui interesse/possui” na designação de audiência de tentativa de conciliação.

Nesse sentido, havendo interesse da parte Requerida representada através de seu patrono na propositura de um acordo, os patronos que estas subscrevem disponibilizam abaixo os seus contatos profissionais para recebimento de proposta:

NOME DO ADVOGADO:

TELEFONE:

E-MAIL:

1. DOS FATOS

O Requerente adquiriu, na data [XXX], da empresa [XXX], com a intervenção da Requerida [XXX], um imóvel situado no endereço [XXX], registrado no cartório [XXX], com matrícula [XXX], com as características e dimensões [XXX].

A Requerida atuou como promitente vendedora, enquanto a segunda requerida atuou como interveniente no negócio imobiliário, SEM CONTRATAÇÃO DO AUTOR.

Conforme estipulado no contrato, especificamente na cláusula [XXX], ficou estabelecido o pagamento de um sinal no valor de R$ [XXX] pago no local da compra e venda, sendo o saldo devedor corrigido monetariamente e dividido em [XXX] parcelas mensais no valor de R$ [XXX], além de um montante de R$ [XXX] em parcelas anuais, com o último vencimento programado para o dia [XXX], sendo prevista a quitação final por meio de um pagamento adicional ("balão") no dia [XXX].

Os valores pagos inicialmente como sinal, como se verá, embora não estipulados no contrato, foram pagos pelo Autor como condição para a aquisição do imóvel e formalização do contrato, e posteriormente o Requerente soube que eram destinados a taxa de corretagem.

É importante observar, Excelência, que o documento anexado às páginas, referente ao pagamento [XXX], corresponde a parte de um dos pagamentos realizados, conforme o comprovante [XXX], anexado, enquanto os demais valores que totalizaram R$ [XXX] se referem a comissão de corretagem sem contratação pelo requerente.

O requerente tem cumprido o que foi acordado no contrato com a requerida. No entanto, os pagamentos realizados no local de plantão da requerida, como comissão de corretagem, não podem prevalecer, uma vez que o serviço de corretagem não foi contratado pelo comprador e, portanto, representam enriquecimento ilícito da construtora (ou do corretor).

A inclusão de valores adicionais sem comunicação explícita e a imposição de condições para a celebração de qualquer tipo de negócio são proibidas pela legislação em vigor, caracterizando uma ilegalidade conforme o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor.

Diante dessa situação e por se sentir prejudicado pela manobra realizada pela requerida, o requerente, respeitosamente, busca o reconhecimento do direito à restituição do valor pago indevidamente, requerendo que a requerida seja condenada a devolver as referidas quantias em dobro, devidamente corrigidas e atualizadas desde o momento em que foram pagas, conforme detalhado a seguir.

1. DO MÉRITO

3.1 DA VENDA CASADA-NÃO INFORMAÇÃO EXPLICITA DA TAXA DE CORRETAGEM

Uma vez que os procedimentos relacionados à compra de imóveis na planta são considerados transações de consumo, é necessário abordar essas questões sob a perspectiva do Código de Defesa do Consumidor, lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, que é aplicável em sua totalidade e eficácia.

Nesse contexto, a situação em questão demonstra claramente a prática ilegal de venda casada no contrato de compra da unidade imobiliária, o que impôs ao requerente o ônus do pagamento da comissão de corretagem por serviços que não foram prestados nem contratados pelo requerente.

A relação de consumo regulada pelo Código de Defesa do Consumidor proíbe a venda condicionada, conforme estabelecido em seu artigo 39, inciso I, que dispõe da seguinte maneira:

"Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

I – condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos."

O adquirente, no momento da aquisição, prescindiu da contratação de serviços de intermediação e não concordou e sequer soube de qualquer tipo de assessoria na condução do negócio, estabelecendo uma relação direta e exclusiva com o representante da requerida responsável pelo atendimento e trâmites documentais para a elaboração do contrato.

É importante ressaltar que essa negociação ocorreu no próprio local onde se encontrava o imóvel decorado pertencente à requerida.

Nesta oportunidade, constatamos que a figura do corretor se torna desnecessária, uma vez que não há a necessidade de promover a aproximação entre o interessado comprador e a incorporadora, tratando-se, portanto, de uma manifestação pura da vontade do interessado em adquirir o imóvel.

Diante de todos os obstáculos apresentados, é completamente incompatível com a lógica jurídica a postura adotada pela requerida, que organiza toda a estrutura, contrata representantes, muitas vezes provenientes de agências especializadas, e, após a conclusão do negócio, transfere os ônus e responsabilidades aos adquirentes que, em nenhum momento, concordaram com a mencionada assessoria.

Essa manobra leviana configura uma conduta ilícita e demanda a devida condenação reparatória.

Considerando o cenário jurídico atual do país, essa questão em particular não é mais desconhecida pelos tribunais e tem sido objeto de um maior número de decisões favoráveis ao conhecimento do mérito. O Tribunal de Minas Gerais, nesse sentido, já se manifestou e sustentou:

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO ORDINÁRIA DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO – PRELIMINAR – LEGITIMIDADE PASSIVA – PRESCRIÇÃO TRIENAL – NÃO OCORRÊNCIA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PRÉVIA INFORMAÇÃO – RESTITUIÇÃO – MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS. 1. Não há que se falar em prescrição sobre a pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem se a ação foi proposta, dentro do prazo de três anos, a contar da assinatura do contrato. 2. A construtora/incorporadora é parte legítima para responder pelo requerimento de devolução da taxa de comissão de corretagem, conforme jurisprudência firmada pelo Superior Tribunal de Justiça. 3. Em que pese seja considerada válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, deve ser considerada indevida se não for previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (TJ-MG – AC: 10702140407736001 Uberlândia, Relator: Amorim Siqueira, Data de Julgamento: 15/06/2021, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/06/2021)

Diante do mencionado precedente, faz-se necessário observar a existência de duas relações jurídicas distintas.

A primeira relação é estabelecida entre a Requerida e a segunda Requerida, na qual é estabelecido um contrato que envolve o pagamento de benefícios em contraprestação aos serviços de captação e assessoramento na venda. Já a segunda relação é estabelecida diretamente entre a Requerida e o promitente comprador, que voluntariamente se dirige ao empreendimento e decide celebrar o negócio sem a intermediação de terceiros.

Na presente análise, interpretamos que se a Requerida tem interesse em disponibilizar profissionais responsáveis pela condução da venda de suas unidades e proteger seus próprios interesses, é sua responsabilidade arcar com os ônus do serviço contratado. Seria inadmissível transferir esse encargo para uma terceira pessoa que não tem qualquer relação com a obrigação previamente acordada.

Essa posição, se aceita, representa uma completa inversão de valores, similar à situação em que um consumidor realiza o pagamento de sua conta em um estabelecimento e é responsabilizado pelos encargos relacionados ao funcionário que o atendeu.

Ainda, já está pacificado que a cláusula contratual que estipula que o promitente-comprador é responsável pelo pagamento da comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidades autônomas em regime de incorporação imobiliária é considerada válida, desde que o preço total da aquisição da unidade autônoma seja informado previamente, com a devida especificação do valor da comissão de corretagem, vejamos o entendimento:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – INTERMEDIAÇÃO – RESTITUIÇÃO DE VALORES – IMPOSSIBILIDADE – REPETIÇÃO DE INDÉBITO – INAPLICÁVEL – ENTENDIMENTO PACIFICADO STJ – SENTENÇA REFORMADA. A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é válida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (STJ, REsp n.º 1.599.511/SP, julgado sob a ótica de recurso repetitivo). A repetição do indébito deverá ocorrer na forma simples, conforme jurisprudência pacífica do STJ, em atenção ao princípio que veda o enriquecimento indevido do credor. (TJ-MG – AC: 10223140294289001 MG, Relator: Marcos Henrique Caldeira Brant, Data de Julgamento: 17/07/2019, Data de Publicação: 26/07/2019

No presente caso, não houve a anuência do Autor, e sequer a informação explícita dessa taxa de corretagem, o que viola o art. 35 da Lei Lei nº 4.591/64, que informa que os contratos de compra e venda deverão serem iniciados de forma clara e explícita por um resumo, incluindo o valor da corretagem, e caso não seja colocada as informações, será caracterizado justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente, conforme inciso III, e §1º do presente artigo:

Art. 35- Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

(…) III – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

(…)

§ 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso VI do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor). (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

Nesse sentido, caso haja benefício proveniente da prestação de serviços, deve-se responsabilizar as vendedoras, que contrataram o serviço especializado e se beneficiaram dele. Transferir essa comissão ao consumidor, que não obteve vantagem alguma, seria injusto, devendo ser nula a taxa de corretagem.

3.2 DA TEORIA PACTA SUN SERVANDA- CLÁUSULA CONTRATUAL INDEVIDA- FALTA DE INFORMAÇÃO- PRINCÍPIO DA BOA-FÉ.

Em relação à teoria jurídica "pacta sunt servanda", as cláusulas contratuais devem ser cumpridas pelas partes sem condições, conforme o poder executório e as disposições legais. Contudo, neste caso, não há um contrato de intermediação válido, apenas uma planilha com informações obscuras e fragmentadas.

Trata-se de uma imposição coercitiva do pagamento de uma taxa acessória para a aquisição do imóvel, o que contraria princípios fundamentais do ordenamento jurídico, como a Boa-Fé, Lealdade, Transparência e Igualdade. Portanto, o contrato deve ser declarado nulo de pleno direito, com a devida restituição dos valores pagos.

Nesse primeiro argumento, é pertinente mencionar o que está estabelecido no artigo 113 do Código Civil, que dispõe da seguinte forma:

"Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados de acordo com a boa-fé e os costumes do local em que são celebrados".

A boa-fé objetiva, que permeia as relações humanas, também se aplica à relação jurídica de direito material em todas as etapas do contrato: desde as fases preliminares até a conclusão e execução do mesmo. Conforme estabelecido no artigo 422 do Código Civil, os contratantes têm a obrigação de agir com probidade e boa-fé.

No presente caso, a conduta da Requerida, ao transferir indevidamente o ônus do pagamento da comissão de seus representantes/prepostos, viola os princípios da probidade e boa-fé, o que torna ilícito o pagamento desses créditos. Portanto, é necessário que haja uma condição para o ressarcimento desses valores.

Uma vez que se constata que o pagamento da comissão de corretagem é indevido, é possível condenar a Requerida a efetuar a restituição, conforme o parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, o qual estabelece que o ressarcimento deve ser feito em dobro:

Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça.

Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.

Cabe ressaltar que o Requerente já efetuou o pagamento de um sinal no valor de R$ [XXX] e [XXX] parcelas (de um total de [XXX] pactuadas), totalizando até o momento o montante de R$[XXX] entregues às rés.

Nesse sentido, o Código do Consumidor, aduz que em casos de distrato por culpa do vendedor, em que houve prejuízo ao comprador deverá ser restituído o valor pago ao comprador, vejamos:

Art. 66. Fazer afirmação falsa ou enganosa, ou omitir informação relevante sobre a natureza, característica, qualidade, quantidade, segurança, desempenho, durabilidade, preço ou garantia de produtos ou serviços:

Pena – Detenção de três meses a um ano e multa.

§ 1º Incorrerá nas mesmas penas quem patrocinar a oferta.

§ 2º Se o crime é culposo;

Pena Detenção de um a seis meses ou multa.

Art. 67. Fazer ou promover publicidade que sabe ou deveria saber ser enganosa ou abusiva:

Pena Detenção de três meses a um ano e multa.

Ainda, é pacífica a jurisprudência que a construtora/incorporadora é parte legítima para responder pelo requerimento de devolução da taxa de comissão de corretagem, conforme jurisprudência acima já colacionada (TJ-MG – AC: 10702140407736001).

Considerando os argumentos apresentados, está claramente estabelecida a tese de que os valores pagos pelo Requerente como comissão de corretagem são indevidos, resultando de uma manobra maliciosa executada pela Requerida e seus representantes/prepostos, que transferiram a obrigação de pagamento de forma imposta, o que é inaceitável em qualquer circunstância.

Dessa forma, o reconhecimento imediato do pedido inicial consiste na condenação da Requerida à repetição de indébito, com a restituição do valor recebido e já compensado, devolvendo ao Requerente o montante indevidamente pago em dobro, devidamente corrigido e acrescido de juros legais, conforme estabelecido em lei.

Diante de tudo que foi exposto neste requerimento, aguarda-se que este juízo seja convencido pelos argumentos apresentados e conclua pela procedência total do pedido inicial, aplicando uma justiça sólida e nobre, medida que se espera.

1. DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA

No contexto da presente demanda, existe a possibilidade clara de inversão do ônus da prova devido à verossimilhança das alegações, em conformidade com o artigo 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor.

Consequentemente, cabe aos requeridos apresentarem provas que contradigam o que foi exposto pelos autores. Além disso, é importante ressaltar que algumas provas estão anexadas ao processo.

Dessa forma, todas as demais provas necessárias para a resolução da controvérsia devem seguir os princípios fundamentais do consumidor, conforme mencionado anteriormente.

Ademais, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, é incumbência das rés fornecerem todas as informações claras e precisas acerca do contrato e do imóvel, assim como garantir a sua entrega dentro do prazo estipulado.

Caso haja descumprimento dessas obrigações, as requeridas podem ser responsabilizadas pelos danos causados aos autores, incluindo danos morais e materiais.

Portanto, é fundamental que todas as partes envolvidas no processo atuem em consonância com as normas de proteção ao consumidor, a fim de garantir a justiça e a equidade na resolução do caso.

1. DA REPETIÇÃO DE INDÉBITO

Conforme relatado, o Autor foi indevidamente cobrado por um valor que não estava previsto, e sequer teve conhecimento, de forma abusiva e unilateral, em clara demonstração de má fé do Réu, ao utilizar-se da vulnerabilidade do consumidor e imputar valores inexistentes na relação jurídica pactuada, configurando cobrança indevida prevista no Art. 42 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

A doutrina, ao lecionar sobre o dever da devolução em dobro dos valores pagos, destaca que "não se exige na norma em destaque a existência de culpa do fornecedor pelo equívoco da cobrança.

Trata-se, pois, de espécie de imputação objetiva, pela qual o fornecedor responde independentemente de ter agido ou não com culpa ou dolo.

Em última análise, terá seu fundamento na responsabilidade pelos riscos do negócio, no qual se inclui a eventualidade de cobrança de quantias incorretas e indevidas do consumidor.

A má fé do Réu fica caracterizada diante da conduta [descrever a conduta específica que evidencia a má fé].

Afinal, demonstrado de forma inequívoca a cobrança indevida por um serviço não contratado, tem-se configurada abusividade e o dano refletindo na necessária repetição de indébito dos pagamentos realizados.

Além disso, o Código Civil de 2002, em seus artigos 876 e 940:

Art. 876. Todo aquele que recebeu o que lhe não era devido fica obrigado a restituir; obrigação que incumbe àquele que recebe dívida condicional antes de cumprida a condição.

Art. 940. Aquele que demandar por dívida já paga, no todo ou em parte, sem ressalvar as quantias recebidas ou pedir mais do que for devido, ficará obrigado a pagar ao devedor, no primeiro caso, o dobro do que houver cobrado e, no segundo, o equivalente do que dele exigir, salvo se houver prescrição.

Razões pelas quais fundamentam o pedido de repetição de indébito.

1. DOS PEDIDOS

Isto posto, requer que Vossa Excelência, se digne em:

1. A concessão ao Autor do benefício da Gratuidade Judiciária, nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil;
2. A citação dos réus para, querendo, responder a presente ação;
3. A total procedência da presente demanda, reconhecendo a ilegalidade da venda casada e a declaração de nulidade da taxa de corretagem condenando os Réus a restituir integralmente os valores pagos indevidamente a título de corretagem, devidamente atualizados e acrescidos de juros legais desde a data do desembolso;
4. A produção probatória admitida em direito;
5. Requer-se provar o alegado pelos documentos em anexo, pela oitiva da parte adversa e que seja concedida a inversão do ônus da prova em favor dos Autores, nos termos do artigo 6º, VIII, CDC, em face de notória hipossuficiência.
6. Manifesta o interesse/ desinteresse na realização de audiência conciliatória, nos termos do art. 319, VII, do CPC;
7. A condenação dos réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, nos parâmetros previstos no art. 85, §2º do CPC.

Atribui-se a presente demanda o valor de R$ XXX.

Requer deferimento.

Cidade, data completa

ADVOGADO

OAB/UF