[MODELO] Ação de reintegração de posse em contrato de arrendamento
ESTADO DO RIO DE JANEIRO
PODER JUDICIÁRIO
COMARCA DA CAPITAL
JUÍZO DE DIREITO DA 10ª VARA DA FAZENDA PÚBLICA
Processo nº 1997.001.055311-0
SENTENÇA
I
Vistos etc..
MORADA LEASING S/A DE ARRENDAMENTO MERCANTIL, qualificada na inicial, propôs a presente ação em face do BANCO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO S/A, objetivando seja determinada a sua reintegração na posse do imóvel, descrito na inicial, além da condenação do réu ao pagamento de perdas e danos.
Como causa de pedir, alega a parte autora, em síntese, ter celebrado contrato de arrendamento mercantil com o réu, referente a salas comerciais, descritas na inicial, do imóvel situado na Rua do Ouvidor nº 58, nesta Cidade. Assim, de acordo com o pactuado, em caso de inadimplência, deveria o arrendatário devolver o imóvel, no prazo de 88 horas. No entanto, apesar do estabelecido no contrato, o réu, inadimplente para com suas obrigações, foi devidamente notificado e permaneceu inerte, caracterizando, com isto, o esbulho possessório, o que legitima a propositura da presente ação (fls. 02/08).
Com a inicial vieram os documentos de fls. 05/83 e 53/55.
Liminar deferida à fl. 56.
Agravo de instrumento interposto pelo réu às fls. 60/92, distribuído à 7a Câmara Cível, que concedeu efeito suspensivo.
Regularmente citado, o réu apresentou contestação (fls. 101/120), mencionando, em síntese, que, diante da grave situação financeira em que encontrava-se, atrelada a cobrança de prestações desproporcionais, por parte da autora, acabou ficando inadimplente. Porém, esta situação, não viabilizava de imediato o pleito de reintegração na posse, visto que sequer lhe foi conferido o direito de purgar a mora. Além disto, afirma que o contrato firmado entre as partes contém cláusulas leoninas, que dificultam o seu cumprimento, face a cobrança de valores excessivos.
Com a contestação vieram os documentos de fls. 121/202.
O Estado do Rio de Janeiro requer sua intervenção no processo, na qualidade de assistente (fls. 208/205), por ter ocupado, no curso da lide, parte do imóvel.
Réplica às fls. 213/222.
Nova fala do Banco do Estado do Rio de Janeiro S/A (fls. 231/232), acompanhada dos documentos de fls. 233/287).
Decisão à fl. 258 verso, deferindo o pedido de assistência do Estado do Rio de Janeiro.
Manifestação da parte autora às fls. 259/260, requerendo, diante do provimento do recurso de agravo de instrumento interposto (fls. 261/265), a concessão de nova liminar, o que não foi acolhido pelo MM Dr. XXXXXXXXXXXX da época (fl. 272).
Inconformada, a parte autora interpôs recurso de agravo de instrumento (fls. 278/282).
As fls. 287/288, a parte autora esclarece que o imóvel foi desocupado tanto pelo réu, quanto pelo assistente, desaparecendo, desse modo, o interesse jurídico do Estado do Rio de Janeiro, como assistente, na presente demanda.
Manifestação do Estado do Rio de Janeiro à fl. 292, confirmando a desocupação do imóvel pelo Departamento Imobiliário.
O Banco do Estado do Rio de Janeiro junta cópia de acórdão do STJ (fls. 293/306).
A fl. 310, o Banco do Estado do Rio de Janeiro esclarece que o imóvel encontra-se, recentemente, ocupado pelos seguintes órgãos: PROCON, RECIFERAL, CIFERAL e BD-RIO – Banco de Desenvolvimento do Estado do Rio de Janeiro.
Manifestação do Ministério Público à fl. 311, no sentido da ausência de interesse no feito.
II
É o relatório. Fundamento e decido.
Conforme se nota de todo o relatado, a presente demanda traz a necessidade de se dividir em duas partes o exame da matéria posta a julgamento.
A primeira se atém ao litígio propriamente dito. Ou seja, a extinção da relação contratual entre as partes e a perspectiva do pleito possessório.
A segunda refere-se à projeção da pretensão autoral em relação ao Estado, que passou a se utilizar do bem objeto do litígio.
Assim, inicia-se o julgamento com a análise da relação contratual entre o autor e o réu, e as conseqüências daí advindas.
Aqui, não há dúvida quanto à celebração de um contrato de arrendamento mercantil, onde, em seu curso, a ré se colocou em estado moratório.
Como justificação deste estado moratório, aduziu a arrendatária-ré a presença de cláusulas leoninas e abusivas, que importavam em crescimento do débito de forma indevida.
Esta linha de defesa, que inicialmente foi lançada pela arrendatária-ré, agora já não mais se põe adequada.
A mesma está superada diante da decisão tomada na ação de rito ordinário nº 11516-0, que teve curso perante este Juízo.
Nesta última demanda a ré-arrendatária se colocou como autora, formulando pretensão declaratória de nulidade das cláusulas contratuais que versavam sobre o modo e a forma de atualização dos valores devidos, bem como daquela que estabelecia a resolução automática do contrato, pelo simples estado moratório.
O julgado aí proferido fez ver a validade de parte dessas cláusulas, principalmente a resolutória, evidenciando que a perícia realizada não apurara cobrança indevida.
Assim, inequívoco o estado moratório, e a validade da cláusula resolutória expressa, sendo certo que este último tema já foi por muito decidido pelo STJ, que sempre respaldou esta idéia (RESP 329932/SP, 3a Turma, J. 11.12.2012, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI).
Aliás, o próprio Tribunal de Justiça em seu enunciado nº 11, afirma a possibilidade da cláusula resolutória expressa no contrato de arrendamento mercantil, a trazer a rescisão automática do contrato, e possibilitar a reversão da posse, para efeitos reintegratórios.
Por conseguinte, analisando a primeira parte da questão posta a julgamento, tem-se por rescindido o contrato de arrendamento mercantil, de forma automática, por força da cláusula resolutória expressa, sendo bastante para configurar o esbulho possessório, diante da reversão da posse, a notificação realizada pela parte autora.
Sendo desta forma, correto é afirmar o direito a reintegração em face da arrendatária-ré, cabendo agora checar se tal direito pode se projetar ao Estado assistente.
Este último se lançou na posse do imóvel quando a presente lide já tinha sido instaurada. Esta situação importa, a toda evidência, em uma dúvida. Esta estaria em saber se a decisão aqui tomada poderia se estender ao assistente.
A toda evidência sim. O art. 82, do CPC, traz uma regra acima de tudo principiológica. De acordo com o mesmo pode se extrair que o Estado não pode, no curso de uma ação possessória, receber a posse do bem em estado melhor e diverso do possuidor-réu. Importa, também, em reconhecer que assume as conseqüências do julgado.
Restaria, então, uma última pergunta: teria ocorrido a desapropriação indireta?
A toda evidência não. Na feliz expressão de HELY LOPES MEIRELLES, a desapropriação indireta nasce de um esbulho possessório, e se efetiva com a afetação do bem a uma finalidade pública, mas desde que não exista ação em curso.
Quanto ao que é dito, não seria muito retirar a seguinte passagem do seu livro:
“A desapropriação indireta não passa de esbulho da propriedade particular e, como tal, não encontra apoio em lei. É situação de fato que se vai generalizando em nossos dias, mas que a ela pode opor-se o proprietário até mesmo com os interditos possessórios. Consumado o apossamento dos bens e integrados no domínio público, antes da ação, tornam-se, daí por diante, insuscetíveis de reintegração ou reivindicação, restando ao particular espoliado haver a indenização correspondente …” (Direito Administrativo Brasileiro, 29a ed., Malheiros, p. 577).
Com igual entendimento M. SEABRA FAGUNDES, que chega a lembrar lição clássica de ASTOLFO RESENDE (O controle dos Atos Administrativos …, 7a ed., Forense, p. 878/876).
Logo, não se pode ter, no presente caso, a idéia de desapropriação indireta. A lide já estava instaurada quando o Estado procurou suceder na posse do bem, o antigo possuidor. Esta situação é impeditiva da idéia de afetação definitiva do bem.
Pensar o contrário seria trazer estímulo a apossamentos ilegais por parte da Administração. Sim. Sempre que uma pessoa da Administração Indireta estivesse para ser retirada da posse de seu bem, pelas vias adequadas, o Estado ingressaria na posse e inviabilizaria a tutela jurisdicional adequada.
Esta é exatamente a hipótese deste feito. A conduta do Estado foi inadequada, e revela tentativa de evitar a devida prestação jurisdicional às partes em litígio.
Finalizando, pois, tem-se que procede o pleito reintegratório. Pretendendo o Estado a titularidade do bem, que promova regularmente a sua desapropriação.
Falta, agora, saber sobre a pretensão indenizatória.
Neste ponto é correto afirmar que a arrendatária-ré conseguiu prolongar-se na posse do bem, sem qualquer contraprestação ao autor. Esta situação caracteriza a presença de um dano, cujo montante deverá ser apreciado em liquidação.
A tanto o ilustre perito do Juízo terá que considerar a inviabilidade da utilização econômica do bem por parte do autor, durante todo o lapso temporal onde se teve por caracterizado o esbulho possessório, abatendo-se eventual diferença paga a maior, pela ré, no âmbito do contrato de leasing, diante da decisão tomada nos autos da ação de rito ordinário.
III
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para, considerando rescindido o contrato de arrendamento, pela cláusula resolutória, conceder a reintegração na posse do imóvel ao autor, no prazo de 120 (cento e vinte) dias, a contar da intimação para desocupação ao réu e demais ocupantes; bem como indenização, a ser apurada em liquidação por arbitramento, seguindo o critério do último parágrafo da fundamentação.
Imponho ao autor os ônus sucumbenciais, fixando os honorários advocatícios em 10% do valor da causa.
P.R.I..
Rio de Janeiro, 19 de outubro de 2012.
RICARDO COUTO DE CASTRO
